Hallo,

nachdem mal wieder Mieter ausgezogen sind und die Wohnung inzwischen durch Harzer absolut verhunzt ist, muß ich mir Gedanken um die Renovierung/Sanierung eines Fachwerkhauses mit ca. 150 m2 Wohnfläche aus ca. 1930 machen.

ca. 20.000 € für dringend notwendige arbeiten, um überhaupt wieder vermieten zu können:
1.) WC inkl. Fliesen - ca. 5.000 €
2.) Eingangstür - ca. 3.000 €
3.) 5 Zimmertüren - ca. 2.000 €
4.) alle Fußböden mit neuem PVC - ca. 4.000 €
5.) alle Wände tapezieren - ca. 5.000 €
6.) Elektrikerarbeiten - ca. 1.000 €

Realisierbare Kaltmiete: ca. 5.000 € jährlich. (Strukturschwache Gegend, deutlich mehr Miete vermutlich auch nicht mit besserer Ausstattung zu realisieren)

weitere ca. 50.000 €, um die Attraktivität der Wohnung nachhaltig zu erhöhen:
7.) Einbauküche - ca. 5.000 €
8.) Innentreppe sanieren - ca. 2.500 €
9.) Eingangsbereich neu fiesen - ca. 2.500 €
10.) Fußböden (derzeit einfache Holzdielen/bretter) egalisieren und neu aufbauen - 10.000 €
11.) Fenster erneuern (derzeit doppelverglaste Holzfenster, ca. 40 Jahre alt) - 10.000 €
12.) Wärmedämmungsmaßnahmen - 20.000 €

Was würdet Ihr tun?
a.) Leerstehn lassen, vergammeln lassen und abwarten?
b.) Notdürftigst renovieren für 20.000 € um wieder vermieten zu können?
c.) Grundlegend sanieren für 75.000 - 100.000 €?
d.) Abriß und ggf. Neubau?

Hat jemand ähnliche Erfahrungen?

Grüße

Das kann man doch so pauschal gar nicht sagen, das hängt ganz einfach von deinen ganz persönlichen Verhältnissen ab. Wenn du die (negativen) Einkünfte aus V+V steuerlich verwerten kannst, dann würde ich dir zu einer aufwendigen Sanierung raten, d.h. die Mieteinnahmen müssten liquiditätsmässig ausreichen eine Annuität für die Sanierungskosten zu bedienen. Du musst natürlich aufpassen, dass alle Massnahmen steuerlich als (abzugsfähige) Instandhaltungskosten zu sehen sind, evlt. auf zwei Jahre strecken.

Denn das Ziel bei diesen Dingen muss es doch sein, jetzt in deiner aktiven Berufstätigkeit den Fiskus möglichst wenig zu hofieren und dann in deiner Zeit als Rentner die Sache steuerfrei zu verkloppen. Aber wie gesagt, das kann man so nicht sagen, da müssen die ganz persönlichen Verhältnisse berücksichtigt werden. Dies ist nur meine (unmassgebliche) Meinung.

an bastler vermieten der sich das selber fertig macht!!!
Bei diesen geringen Mieteinnahmen(wo wohnst du denn das man so wenig miete bekommt?) sehe ich keine andere halbwegs akzeptable lösung!!!

CarpeDiem hat geschrieben: ... Wenn du die (negativen) Einkünfte aus V+V steuerlich verwerten kannst ...

Zieht bei mir zur Zeit nicht wirklich.

CarpeDiem hat geschrieben: ... Denn das Ziel bei diesen Dingen muss es doch sein, jetzt in deiner aktiven Berufstätigkeit den Fiskus möglichst wenig zu hofieren und dann in deiner Zeit als Rentner die Sache steuerfrei zu verkloppen. ...

Die demografische Entwicklung sieht aber derzeit nicht so aus, als ob man irgendwann mal verkaufen könnte. Im Gegenteil. Wahrscheinlicher ist, dass die kleine Ortschaft, in der ich wohne, im Zuge kommunaler Sparzwänge vergammelt, nach und nach ausstirbt und irgendwann ganz plattgemacht wird.

Trotzdem Danke für den Tipp.

Hallo

Kennst Du die ig. Bauernhaus? (gibt auch ein Forum dort _> google)
Dort könnten sich vielleicht sogar schon fähige Interessenten finden, oder noch ein paar fundierte Ideen.

Moin,

Gebäudeversicherung erhöhen, bei dieser anhaltende Hitze könnte es ja Feuer fangen.

Schrauber

Wenn du selbst drin leben würdest wollen dann wäre es meiner Ansicht nach ein schönes Projekt.

Aber zur Vermietung in einer eher strukturschwachen Region und wenn du selbst annimmst das es immer weniger Einwohner werden wäre es (leider) wahrscheinlich raus geschmissenes Geld.

Schrat hat geschrieben: ... und wenn du selbst annimmst das es immer weniger Einwohner werden ...

Glaubt denn ernsthaft noch jemand daran, es würden mehr Einwohner?

Bankengeschwätz in Eigeninteresse ist das. Immobilie kann man angeblich gut verkaufen - sorry, was ein Quatsch. Wo gibt's das denn noch in Deutschland, außer an Ausnahmestandorten - und dort kann man die Grundstücke nicht bezahlen? Eine Immobilie wird man nicht mehr los, bzw. nicht ohne großen Verlust mehr los, dass ist Fakt. Weil es:
1.) zu viele Immobilien gibt
2.) die Bevölkerung ständig abnimmt
3.) die Mentalität sich geändert hat. Wer will sich schon mit einem Haus, der Unterhaltung und Pflege belasten in Zeiten von Internet und Fun?
Das Märchen, wie toll es ist, in eigenen Wänden zu leben - die Generation, die das noch geglaubt hat ist mittlerweile im Altersheim. Der Mensch muß heute jobmäßig flexibel sein. Der darf sich doch gar nicht an eine eigene Immobilie binden.
4.) 2/3 aller Ehen werden geschieden. Damit platzt in den meißten Fällen die Hausfinanzierung und man steht vor dem finanziellen aus. Ich weiß auch nicht, sich da manche vormachen. Die Trennung ist das viel wahrscheinlichere. Nicht das Zusammenleben bis zu Lebensende.
5.) die Nebenkosten von Eigenimmobilien, wie Steuern, Kommunale Abgaben, Versicherung, aber auch Auflagen usw. werden immer teuerer. Es ist Blödsinn, diese Kosten in einem 1-Familienhaus selbst tragen zu wollen. Viel besser ist es, wenn 20 oder mehr Partein sich das teilen. Für viele Eigenheimbesitzer sind doch bereits jetzt schon die Nebenkosten höher, als dass was sie irgendwo im Block an Miete zahlen würden.

Grüße

Fakt ist aber auch dass die jenigen die sich fürs Eigenheim entscheiden selbst eins bauen. Ältere Häuser müssen meißt renoviert wenn nicht sogar restauriert werden,kosten mehr Unterhalt und entsprechen oft nicht den eigenen Wünschen. Als meine Nachbarin letztes Jahr starb stand das Haus auch leer und keiner wollte es haben. Das Ende vom Lied war dass das Grundstück mit Haus dann als "günstiges" Baugrundstück verkauft wurde.

@Obelix Sicher kannst du diese Meinung haben, sie ist ja aus deiner Sicht auch irgendwie begründet, aber irgendwie hat sie für mich den Anstrich des Main streams. Keine der bisher in meinem doch schon recht langen Leben, propagierten Trends sind auch wirklich eingetreten, kein Einziger und das waren viele! Des weiteren muss ich dir sagen, dass wenn ich am Ende meine Berufslebens Bilanz ziehe, die Immobilien diejenigen waren die sich am meisten rentierten. Ställe & Maschinen, da war viel hinausgeworfenes Geld dabei, das sich nicht rentiert hat. Die einzige grosse Sorge die ich habe ist die, wie von dir schon angeführt, dass der Immobilienbesitzer in der Hartz4 Gesellschaft als die Melkkuh schlechthin auserkoren ist bzw. noch mehr werden wird!

Obelix hat geschrieben:

Schrat hat geschrieben: ... und wenn du selbst annimmst das es immer weniger Einwohner werden ...

Glaubt denn ernsthaft noch jemand daran, es würden mehr Einwohner?

Na mein Gott, das kommt doch immer drauf an wo man wohnt. Im Speckgürtel rund um Berlin entstehen am laufenden Band neue Eigenheime. Selbst in dem Nest wo ich wohne wurden in den vergangenen Jahren neue Häuser errichtet. Und hier ist tiefste Provinz, wohl nicht ganz so schlimm wie Meck-Pomm aber auch hier sag sich Fuchs und Hase gute Nacht.

Und selbst wenn sich die Gegend immer mehr entvölkert, von mir aus, bleibt mehr Platz für mich.

Und wer kein Interesse an einen Haus hat der soll halt in einen Block ziehen. Ich jedenfalls möchte nicht tauschen, nicht mal gegen ein neues Haus. Wäre mir viel zu langweilig.

Und selbst wenn sich die Gegend immer mehr entvölkert, von mir aus, bleibt mehr Platz für mich.

Und wer kein Interesse an einen Haus hat der soll halt in einen Block ziehen. Ich jedenfalls möchte nicht tauschen, nicht mal gegen ein neues Haus. Wäre mir viel zu langweilig.

Sehe ich auch so.

Schon mal an das Verkaufen gedacht ?
Vom Makler schätzen lassen , ein oder zwei Jahre auf dem Markt anbieten , vielleicht findet sich ja ein Käufer , der Dir ein guten Preis zahlt .

Wenn du da deine 20ig tsd oder 100tsd € reinsteckst , das sollste aber auch wieder durch Miete wieder raus bekommen .
Und findest du auch Mieter ?

Oder abriss und neu bauen eventuell ? Klein neu gebaut und eventuell für die Kinder Enkel

Such Dir doch ein Mieter der Saniert, da sparst Dir nen haufen. Dafür machst ein Staffelmietvertrag. Ich habs grad genau so nur von der anderen Seite aus, hab ein Haus gemietet, ich, bzw ein Freund macht ein komplett neues Bad rein, die Wände werden neu verputzt, Dielen geschliffen und eingelassen, Tapezieren usw... dafür hab ich am Anfang ne entsprechend günstiges Miete die sich über die Zeit erhöht. Ist für beide Seiten ein guter Deal...

Lg