Welche Regelungen sind für die Anpassung des Pachtpreises über die Laufzeit üblich in Pachtverträgen für Freiflächen PV-Anlagen?

Also z.B. Erhöhung um soundsoviel Prozent alle soundsoviel Jahre?
Oder Formulierungen für eine Anpassung nach Verbraucherpreisindex etc.?

VPI ist gefakt. Sieht man bei Mieten die nach 15 oder 20 Jahren über VPI nur noch halb so hoch sind wie die realen Neumieten am freien Markt. Und das bei softer Inflation.
Hab ich neulich wieder beim Bekannten gesehen.
Dasselbe hat mich aber vor Jahren ein anderer Bekannter gefragt. Ich hab ihm generell abgeraten aus mehreren Gründen aber falls ers doch macht muss er den Pachtvertrag bei PV zwingend beim Rechtsanwalt prüfen lassen. Besser wären 2 Rechtsanwälte + Steuerberater hab ich ihm geraten.
Hat er dann gemacht und einiges wurde im Vertrag angepasst. Details was genau hab ich nie nachgefragt weil mir das egal war.
Macht man das nicht kann man auf den hinteren Seiten alles mögliche verstecken und reinpacken. Theoretisch sogar ne vollständige Aussetzung der Pachtzahlung ohne Kündigungsrecht. Besonders im Insolvenzfall des Betreibers, was in Zukunft eher die Normalität sein wird, als ne Ausnahme. Dasselbe bei Windkraft.
Wobei bei Insolvenz sowas wie Entsorgung dann noch ein Thema wird. Nach 5 Jahren "Türkei Inflation" hat sich die hinterlegte Sicherheit in Luft aufgelöst und man bezahlt das als Grundstücksbesitzer aus eigener Tasche. Dann möchte ich keinen 200 Meterturm von einer Spezialfirma auf meine Kosten entsorgen lassen mit Rückbau.
Muss man alles berücksichtigen.

Ein "üblich" gibt es nicht da alles Verhandlungssache. Da ich selber von baldiger extrem hoher Inflation ausgehe, mach ich keinen Vertrag über 3 Jahre Laufzeit. Das geht schon bei einer Garagenvermietung los.
Bei 3 Jahren Laufzeit braucht man natürlich keine Rechtsanwälte und keine 10 Seiten Verträge. So einen Vertrag pack ich auf 1 DIN A4 Seite und die wird nicht voll.

Müßte ich doch einen langen Pachtvertrag abschliessen unter vorgehaltener Pistole, würde ich den Preis an die Rohstoff und/oder Energiepreise koppeln. Die spiegeln die wahre Inflation.
Meinetwegen an den Diesel oder Heizölpreis.
Nicht ein gefakter VPI Index auf dem Papier aus der Beamtenstube.
Dieselpreis liegt in 5 Jahren bei 3 Euro. Wer weis wo deren gefeakter VPI liegen wird.

Keiner, der sich dazu äußern möchte?

topagrar hat Ende 2022 einen Interview mit einem Fachanwalt für Energierecht veröffentlicht.

https://www.topagrar.com/heftplus/pacht ... 12168.html

"Reicht eine pauschale Flächenpacht?

Fahje: Auf keinen Fall! Von der Systematik her favorisieren wir in unserer Beratungspraxis Nutzungsentgelte, wie es auch im Windkraftbereich üblich ist. Das heißt, es gibt zum einen eine feste Mindestpacht von mindestens etwa 3500 €/ha und Jahr. Dazu kommt zwingend eine prozentuale Beteiligung am Einspeiseerlös. Diese Beteiligung liegt im Regelfall bei etwa 6,5-8 % des Netto-Einspeiseerlöses aus dem Betrieb der Anlage auf der verpachteten Fläche, naturgemäß nicht der gesamten Anlage. Teilweise wird dieser Prozentsatz während der Vertragslaufzeit erhöht, z.B. sobald die Fremdfinanzierung endet. Der Vorteil ist: Durch die Erlösbeteiligung wird das Inflationsrisiko zumindest in erheblichen Teilen abgedeckt, und Sie haben Anteil an Strompreisentwicklung sowie dem wirtschaftlichen Erfolg der Anlage. Legen Sie auch eine Beteiligung an den sonstigen Einnahmen aus dem Anlagenbetrieb fest, wie z.B. der Verkauf von Co2-Zertifikaten (sog. Herkunftsnachweise). Wenn statt der Vermarktung des Stroms die Erzeugung von grünem Wasserstoff oder sonstige Verfahren zur Stromverwertung geplant sind, sollte auch dies berücksichtigt werden, da der Strom dann wohl nicht zu marktüblichen Preisen verkauft wird."

"Es können erhebliche Erbschaftssteuerbelastungen entstehen. Diese Problematik wird häufig über eine geringe Beteiligung des Flächeneigentümers von ca. 1 % an der Betreibergesellschaft der PV-Anlage gelöst."

"Kommt die Verpachtung tatsächlich in Betracht kommt, lassen Sie sich unbedingt schon früh steuerlich und rechtlich beraten. Manchmal ist auch der Eigenbetrieb der Anlage eine Option, oder eine größere Beteiligung an der Betreibergesellschaft."

Manfred hat geschrieben:Keiner, der sich dazu äußern möchte?

Wird hier fast niemanden geben der eine Fläche für FFA verpachtet (und weiß was er da unterschrieben hat).
Sind hier nur die aufgegebenen Betriebe, die höchstens noch auf dem Papier bestehen um Prämie, VNP, etc kassieren zu können, sowie Erben die Fläche verpachten und oftmals gar nicht so genau den Vertragsinhalt verstehen.

Manfred hat geschrieben:Also z.B. Erhöhung um soundsoviel Prozent alle soundsoviel Jahre?

Dann kannst du die Fläche auch gleich verschenken. Schau dir die kumulierte Inflation der letzten Jahre an und bedenke, dass uns noch sehr schwierige Jahre bevorstehen.

Du brauchst einen fixen Betrag für die Fläche der jährlich mit der Inflation steigt.
Und du brauchst gleichzeitig einen Anteil am Erlös (nicht Gewinn!) und einen flexiblen + fixen Anteil an jeder verkauften/entschädigten kWh. Dazu noch inflationsbedingt steigende Rücklagen für den Rückbau und vll. noch die ein oder andere Klausel aus steuerlichen Gründen, sowie evtl. Verlust der landwirtschaftlichen Nutzung.

Für die Inflation musst du dir eine eigene Berechnung überlegen, die auch den tatsächlichen Kaufkraftverlust berücksichtigt.
Die BGA´s verwenden für Fernwärme z.b. eine Mischung aus Holz- Öl- Gas- und Ölpreis, womit dann auch steigende Kosten für Hackschnitzel und Diesel weitergegeben werden.

Ich würde aber aktuell keinen Vertrag für mehr als 2 Jahre abschließen.
Insbesondere im PV-Bereich steht uns eine Pleitewelle bevor, dazu noch viele Ungewissheiten wie Inflation, Rückbau, Steuer (Übergabe!) und Naturschutz. Preisentwicklung für PV-Strom kennt aktuell auch nur noch eine Richtung ...

Das sind doch sinnlose Gedanken. Niemand bietet einen Vertrag mit Inflationsausgleich bei fester EEG-Vergütung. Nach 10 oder 15 Jahren kann man eine feste moderate Erhöhung einbauen.

Alles eine Frage der Verhandlung und der Formulierung

Otto Mohl hat geschrieben: Nach 10 oder 15 Jahren kann man eine feste moderate Erhöhung einbauen.

und jetzt hol man deine Buchführung der letzten 15 Jahre raus und vergleiche die Preise.
Selbstverständlich passt man den Preis an den Wert an. Jeder andere der mit an der Anlage beteiligt ist passt seine Stundensätze genauso an, wieso sollte also der Grundstücksbesitzer darauf verzichten, zumal die Pacht eh einen nicht allzu großen Anteil ausmacht. Allein die Kommune kann sich nach Bundesland schon 2000€/MWp jährlich oder 0,2ct/kWh gönnen. Dazu Versicherungen, Steuerberater, Wartungsverträge, Pflege- bzw. Mäharbeiten, Sicherheitsdienst bzw. Kameraüberwachung, ... die alle ihre Preise anpassen.

Otto Mohl hat geschrieben:Niemand bietet einen Vertrag mit Inflationsausgleich bei fester EEG-Vergütung.

Freiwillig verschlechtert sich natürlich keiner seinen Gewinn.
Aber so eine Aussage habe ich in einem landwirtschaftlichen Forum schon erwartet.
Immer abliefern, jede Schikane hinnehmen, jedem Cent hinterherspringen ohne sich die damit verbundenen Auflagen durchzurechnen und sich dann am Schluss wundern wieso die Kosten aus dem Ruder laufen und die Einnahmen nicht im benötigten Maße steigen.

Der Wert der Fläche steigt inflationsbedingt.
Wer nicht bereit ist das mit in einen langfristigen Vertrag miteinzukalkulieren kriegt nur Verträge mit kurzer Laufzeit oder gar nichts. Kannst du auch gerne alle 12 oder 24 Monate verhandeln, wenn dir das lieber ist, aber das wird die Bank des Investors nicht mitmachen.

Na dann viel Erfolg beim Verhandeln. Auf eine Inflationsklausel lässt sich da niemand ein, da
-Der verkaufte Strom eeg-bedingt einen festen Wert (in der Realität: eher gar keinen Wert) hat, der sich in den 20 Jahren nicht erhöht.
-Die finanzierende Bank sowas Unkalkulierbares nicht mitmachen wird.


By the way: der Wert des Landes? Der ist gerade fern jeder landwirtschaftlichen Realität und nur spekulativ, nie durch das Land zu erwirtschaften. Ja, Land wird nicht mehr. Aber die Bewirtschafter werden weniger, die Auflagen höher, die Subventionen niedriger, die Abgaben höher...Vielleicht platzt die Blase irgendwann. Änderungen in den Gesetzen könnten da schnell was bewirken. Z.B. hohe Steuern auf nicht selbst genutztes Land...

Otto Mohl hat geschrieben:Der verkaufte Strom eeg-bedingt einen festen Wert (in der Realität: eher gar keinen Wert) hat, der sich in den 20 Jahren nicht erhöht.

Merkst du etwas?
Bei allem drumherum sind Preisanstiege eingeplant und es rechnet sich offenbar trotzdem.
Nur der Grundstücksbesitzer soll auf seine Erhöhung verzichten.

Wenns an dem bisschen inflationsbedingten Anstieg an Flächenpacht schon scheitert, dann ist eine Insolvenz nur noch eine Frage der Zeit.

Otto Mohl hat geschrieben:By the way: der Wert des Landes? Der ist gerade fern jeder landwirtschaftlichen Realität und nur spekulativ, nie durch das Land zu erwirtschaften. Ja, Land wird nicht mehr.

Du musst miteinrechnen, dass die Fläche für eine weitere landwirtschaftliche Nutzung schlichtweg nichtmehr geeignet ist. Das pachtet dir nach 20-30 Jahren FFA schlichtweg keiner mehr der wenigen Bewirtschafter, sofern das überhaupt noch landwirtschaftlich genutzt werden darf ( wird schnell mal zum geschützten Biotop )

Eine Weiternutzung mit PV wirds auch nicht geben. PV-Strom ist in der Realität quasi wertlos und die Module sind in 20 Jahren wieder erheblich leistungsfähiger und (inflationsbereinigt) auch günstiger. Da kauft keiner Strom von einer FFA, den er günstiger auf den eigenen Dächern produzieren kann.

Otto Mohl hat geschrieben:Änderungen in den Gesetzen könnten da schnell was bewirken. Z.B. hohe Steuern auf nicht selbst genutztes Land...

Das wird für nicht landwirtschaftlich genutzte Flächen kommen und die Freiflächenanlagen mit voller Wucht treffen.
Erste Ansätze gibts mit kommunaler Beteiligung an den Erträgen und dem Solar-Euro ja schon und das wird die nächsten Jahre noch deutlich ausgeweitet werden.

Und dann können die Änderungen auch noch das EEG betreffen. Wenn denen einfällt den wertlosen Strom nicht mehr zu vergüten, dann wars das mit den Freiflächenanlagen.