servus mitanand

hans g hat geschrieben: ... der war zwar nen STÄUBER,heisst aber STOIBER

... du meintest bestimmt: ZERstäuber
... hauptschuldiger daran, dass mit der HGAA mal so mir nichts dir nichts 3.700 mio euro zertsäubt wurden
grüße vom alpenrand
amwald 51

Wenn Du Dir selbst was baust, dann kannst Du später auch alles selbst entscheiden oder sogar selbst übernehmen (Hausmeister, Verwaltung, Gartenpflege, Modernisierung). Gibt es neben Dir Miteigentümer, dann müßt Ihr Euch immer erst einig werden. Manchmal haben die Eigentümer, die die Wohnung selbst bewohnen, auch andere Interessen als die Vermieter.

Schaue zunächst mal, was am Wohnungsmarkt an den beiden Orten geht (Kleinanzeigen, evtl. selbst welche aufgeben und Resonanz prüfen).

Außerdem wäre da noch die Frage der Wohnungsgröße. In der Stadt könnte man sich eher Single-Wohnungen vorstellen, auf dem Land eher die zur Familie passende Größe.

aktuell bin ich am überlegen,

Hallo

wir haben uns vor einigen Jahren auch mit dieser Frage beschäftigt: Geld in einer Eigentumswohnung anlegen?

Gegen die Eigentumswohnung sprachen eigentlich die überzogenen Kosten einer Neubauwohnung pro qm. Eine Eigentumswohnung ist meist teurer als ein selbst gebautes Mehrfamilienhaus. Dazu kommen laufende Kosten für die Wohnungsverwaltung, Hausmeister etc. Zusätzlich Renovierungsrückstellungen. Damit wird der Reingewinn aus der Vermietung schon mal geschmälert. Die Verkaufswerte für gebrauchte Eigentumswohnungen liegen in der Regel weit unter den Neubaupreisen (deshalb auch die steuerliche Abschreibung!) Zumindest wenn Du versuchst, Deine Eigentumswohnung wieder zu verkaufen, fühlst Du Dich beschissen.

Wenn schon Eigentumswohnung, dann in einer Universitätsstadt, 1 - 1,5 Zi-Appartement, und dann nur an Studenten vermieten. Da hat man zwar öfters Mieterwechsel, was aber von Vorteil sein kann.

Dann ist bei der Entscheidung, ob man Geld in einer Wohnimmobilie anlegen soll, als Erstes die Lage zu berücksichtigen. Laut Immo-Makler gibt es eine ganz strikte Prioritätenliste: 1. Lage, 2. Lage, 3. Lage. Ausstattung etc. kann man immer noch ändern, aber die Umgebung nicht. Was nützt die schönste Luxusausstattung, wenn die Wohnung z.B. am Hasenbergl in München oder in Neuperlach ist?

Weiterhin sind wir zum Schluß gekommen, dass man unbedingt vor Ort sein muss, wenn man eine Mietwohnung/ oder ein Mietshaus hat. Um sofort reagieren zu können oder um kleine Reparaturen selbst durchführen zu können, muss man schnell mal vorbeikommen können. Das ist auch eine gute Vorsorgemöglichkeit gegen Mietnomaden. Jeden Tag kurz vorbeischauen! Und ein gutes Verhältnis zu den Mietern pflegen! Oft werden Wohnungen, zumindest auf dem Lande, an Leute vermietet, die schon in der Gegend gewohnt haben und sich nur verbessern wollen, oder denen die Wohnung zu groß/zu klein geworden ist. Bei Zuzug von Ausserhalb ist eigentlich immer Vorsicht geboten.

Die Mietwohnung muss natürlich auf den nicht immer so pfleglichen Umgang mit der Mietsache angepasst sein. Am besten sehr robuste Materialien verwenden und/oder Ausstattungen, die sich mit wenig Aufwand ersetzen lassen. Türstöcke aus Metall sind zwar nicht jedermanns Sache, aber extrem robust! Es gibt auch sehr billige Zimmertüren im Baumarkt! Als Bodenbelag Fliesen nur da, wo es unbedingt nötig ist (Bodenfliesen sind nach 5 Jahren immer angeschlagen, vor allem in der Küche! Wenn dann Granit oder Steingut. Ansonsten PVC-Bodenbelag, Teppichboden sollen sich die Mieter bei Bedarf selbst drauflegen! Oder geklebtes Echtholzwürfelparkett; geölt. Das ist haltbarer als alles Andere.
Für alle Versorgungsleitungen einen Schacht vorsehen, der ohne Maurerarbeiten zugänglich ist und bei dem man keine Fliesen wegmachen muss und nachher wieder verputzen muss. Natürlich keine Fussbodenheizung! Die macht nur Ärger!
Sanitäreinrichtungsgegenstände aus dem Baumarkt; Standardausstattung. Wenn die nach 5 oder 10 Jahren fertig sind, dann raus damit! Im selbst gebauten Mietshaus um Gottes willen keine Schließanlage. Da hat man nur Ärger damit!

Wir sind zum Schluß gekommen, dass sich das Vermietungsgeschäft nur rentieren kann, wenn man vor Ort ist, und wenn man ein ganzes Objekt für sich alleine hat. Wenn auch noch die Infrastruktur passt, mit Schulen und Arbeitsmöglichkeiten im Nahbereich, dann kann sich die Anlage in ein Mietobjekt lohnen.

Nicht zu vergessen: 35-50% der Bruttomieteinnahmen sollten als Wiederherstellungskosten / Mietausfallkosten einkalkuliert werden. Wenn dann die Rendite noch stimmt, dann nur zu! (Wir sind mit dieser Grundannahme bislang gut gefahren, und hatten sogar über die Jahre gesehen nur etwa 30% Vermietungskosten) Nach 30 Jahren sollte eine grundlegende Sanierung einkalkuliert werden und nach 60 Jahren ist der Wert der Immobilie nahezu auf den Grundstückswert reduziert. Deshalb wieder: Die Lage entscheidet über die Werthaltigkeit der Immobilie. (Bei uns ist ein Mittelzentrum in 15 min Entfernung und 2 Kleinzentren in 10 min Entfernung. Großzentrum in 30 min erreichbar, S-Bahn-Anschluß im Bau. Autobahnanschluß 5 km entfernt. Einwohnerstruktur: vorwiegend untere Mittelschicht mit hohem Anteil selbst genutztes Wohneigentum)

Ich würde zu einem Mietshaus, das in Eigenregie gebaut und verwaltet wird raten, wenn die Lage passt! (Ggf. Dachausbau vorsehen, aber erst zurückstellen, wenn das Geld nicht reicht.)

Gruß

Vielen Dank für diesen ausführlichen Rat!

Überzeugende und einleuchtende Argumente.




Danke und Grüsse

Falls du baust, plane die Wohnungen barrierefrei. Wir haben einen demografischen Wandel in der Gesellschaft, die Mieter werden immer älter. Viele "gute" Mieter müssen ins Altenheim umziehen, weil sie die Treppe zur Wohnung nicht mehr hochkommen oder der Rollstuhl nicht durch die Tür passt.
Ist ein geringer Mehraufwand im Neubau, aber ein großer Vorteil in der Bewirtschaftung.

Zackou hat geschrieben:.... Wir haben einen demografischen Wandel in der Gesellschaft...

dann konsequenterweise KEINE wohnungen mehr bauen,sondern einen PFLEGEDIENST gründen.