Hallo zusammen,

wir haben in der Familie eine Erbengemeinschaft, die schon seit Jahrzehnten besteht und inzwischen auch bereits relativ zersplittert ist. Sie ist der Besitzer von drei Grundstücken in Baden-Württemberg in der Nähe einer Kreisstadt (Region TÜ / RT / BL).

Grundstück 1: ca. 1.200 m² – laut Boris-BW: "Grünland" mit Bodenrichtwert ca. 2 EUR/m²

Grundstück 2: ca. 1.700 m² – laut Boris-BW: "Grünland" mit Bodenrichtwert ca. 2 EUR/m²

Grundstück 3: ca. 2.800 m² – laut Boris-BW: teilweise "Acker" (ca. 3 EUR/m²), teilweise "Freizeitgartenfläche" (ca. 11 EUR/m²). Aufteilung ganz grob etwa 50/50, also Durchschnittspreis von ca. 7 EUR/m². Die Grenze zwischen den Bodenrichtwerten verläuft mitten durch dieses Grundstück; vor Ort ist nicht erkennbar, wieso die Grenze ausgerechnet so verläuft. Es befinden sich mehrere Freizeitgrundstücke in der Nähe, die teilweise auch entsprechend genutzt werden.

Alle drei Grundstücke sind von der Nutzung her meines Wissens nur jeweils eine Wiese mit ein paar alten Obstbäumen. Das gilt auch für Grundstück 3 – dieses liegt zudem fast in Sichtweite zur bestehenden Wohnbebauung und könnte nach meiner Einschätzung evtl. mal am ehesten für ein Wohn- oder Gewerbegebiet genutzt werden. Grundstück 2 und 3 sind offenbar als FFH-Mähwiese eingestuft (bei Grundstück 3 anscheinend auch der Teil, der in der Bodenrichtwertkarte als Freizeitgrundstück eingestuft ist).

Ein Mitglied der Erbengemeinschaft will diese Gemeinschaft nun beenden und alle Grundstücke verkaufen. Es gibt ein Angebot der öffentlichen Hand: Für Grundstück 1 + 2 den oben genannten Bodenrichtwert (also ca. 2 EUR/m²), für Grundstück 3 einen reduzierten Preis von 5 EUR/m² (also nicht den Durchschnitts-Bodenrichtwert von ca. 7 EUR/m², evtl. wegen der Einstufung als FFH-Mähwiese?).

Das Mitglied, das die Erbengemeinschaft auflösen will, möchte so schnell wie möglich aussteigen und das Angebot annehmen. Ansonsten scheint das Meinungsbild in der Erbengemeinschaft meines Wissens unterschiedlich zu sein – von "Bin bereit, zu verkaufen“ über "Verkauf wäre in Ordnung, aber am besten mindestens zum Bodenrichtwert (auch Grundstück 3)" bis hin zu "Möchte nicht unbedingt verkaufen, vielleicht werden die Grundstücke später mal mehr wert".

Ich würde nun gerne von Euch wissen:

Wäre der Bodenrichtwert eigentlich überhaupt der passende Maßstab für eine Bewertung dieser Grundstücke?

Haltet Ihr das vorliegende Angebot für angemessen oder würdet Ihr versuchen, am freien Markt noch alternative Angebote einzuholen? Falls ja: Über eine Anzeige in der Zeitung, Immobilienportale, Makler, etc.?

stadt-land-x

stadt-land-x hat geschrieben:Hallo zusammen,

wir haben in der Familie eine Erbengemeinschaft, die schon seit Jahrzehnten besteht und inzwischen auch bereits relativ zersplittert ist. Sie ist der Besitzer von drei Grundstücken in Baden-Württemberg in der Nähe einer Kreisstadt (Region TÜ / RT / BL).

Grundstück 1: ca. 1.200 m² – laut Boris-BW: "Grünland" mit Bodenrichtwert ca. 2 EUR/m²

Grundstück 2: ca. 1.700 m² – laut Boris-BW: "Grünland" mit Bodenrichtwert ca. 2 EUR/m²

Grundstück 3: ca. 2.800 m² – laut Boris-BW: teilweise "Acker" (ca. 3 EUR/m²), teilweise "Freizeitgartenfläche" (ca. 11 EUR/m²). Aufteilung ganz grob etwa 50/50, also Durchschnittspreis von ca. 7 EUR/m². Die Grenze zwischen den Bodenrichtwerten verläuft mitten durch dieses Grundstück; vor Ort ist nicht erkennbar, wieso die Grenze ausgerechnet so verläuft. Es befinden sich mehrere Freizeitgrundstücke in der Nähe, die teilweise auch entsprechend genutzt werden.

Alle drei Grundstücke sind von der Nutzung her meines Wissens nur jeweils eine Wiese mit ein paar alten Obstbäumen. Das gilt auch für Grundstück 3 – dieses liegt zudem fast in Sichtweite zur bestehenden Wohnbebauung und könnte nach meiner Einschätzung evtl. mal am ehesten für ein Wohn- oder Gewerbegebiet genutzt werden. Grundstück 2 und 3 sind offenbar als FFH-Mähwiese eingestuft (bei Grundstück 3 anscheinend auch der Teil, der in der Bodenrichtwertkarte als Freizeitgrundstück eingestuft ist).

Ein Mitglied der Erbengemeinschaft will diese Gemeinschaft nun beenden und alle Grundstücke verkaufen. Es gibt ein Angebot der öffentlichen Hand: Für Grundstück 1 + 2 den oben genannten Bodenrichtwert (also ca. 2 EUR/m²), für Grundstück 3 einen reduzierten Preis von 5 EUR/m² (also nicht den Durchschnitts-Bodenrichtwert von ca. 7 EUR/m², evtl. wegen der Einstufung als FFH-Mähwiese?).

Das Mitglied, das die Erbengemeinschaft auflösen will, möchte so schnell wie möglich aussteigen und das Angebot annehmen. Ansonsten scheint das Meinungsbild in der Erbengemeinschaft meines Wissens unterschiedlich zu sein – von "Bin bereit, zu verkaufen“ über "Verkauf wäre in Ordnung, aber am besten mindestens zum Bodenrichtwert (auch Grundstück 3)" bis hin zu "Möchte nicht unbedingt verkaufen, vielleicht werden die Grundstücke später mal mehr wert".

Ich würde nun gerne von Euch wissen:

Wäre der Bodenrichtwert eigentlich überhaupt der passende Maßstab für eine Bewertung dieser Grundstücke?

Haltet Ihr das vorliegende Angebot für angemessen oder würdet Ihr versuchen, am freien Markt noch alternative Angebote einzuholen? Falls ja: Über eine Anzeige in der Zeitung, Immobilienportale, Makler, etc.?

stadt-land-x

Ich würde das Ganze mal in Kleinanzeigen inserieren mit jeweils 1€ über Bodenrichtwert. Dann weißt Du innerhalb von einem Tag, wie es dort um die Nachfrage bestellt ist. Und kosten tut es auch nix.

Im Übrigen empfehle ich eurer Gemeinschaft, den Wunsch des Aussteigers zu respektieren.
Wenn der sich nicht ernst genommen fühlt, kann er eine Zwangsversteigerung beantragen. Dann dürfte der Großteil des Erlöses für Gutachter- und Gerichtskosten vergeudet sein.

Falls dort evtl Baugebiet werden könnte, man kann als Verkäufer dementsprechende Nutzungseinschränkungen vorgeben, die dann auch im Grundbuch eingetragen werden.

meyenburg1975 hat geschrieben:Falls dort evtl Baugebiet werden könnte, man kann als Verkäufer dementsprechende Nutzungseinschränkungen vorgeben, die dann auch im Grundbuch eingetragen werden.

Dann kauft es aber keiner mehr.

Wenn die Gemeinde Interesse hat wird sie was damit anfangen können.
Und dann sind zwei Euro quasi geschenkt. Die Lage ist hier natürlich entscheidend. Bei FFH gebieten sind die Einschränkungen schon enorm aber alleine Dinge wie ökologische Ausgleichsmaßnahmen werden heute schon sehr hoch entlohnt.

Mach dich Schlauch was da für die Gemeinde drin sitzen könnte, lass die Öffentlichkeit aus dem Spiel und Kauf ihm einfach den Anteil ab.

also eine Teilungsversteigerung würde ich unter allen umständen vermeiden!
Würde ein paar Inserate Schalten mit Flurstücknummer, was Freizeit Grundstücke angeht wäre Ebay Kleinanzeigen meine erste Wahl. Und das dann über Gebote machen, da geht deutlich mehr wie der Bodenrichtwert.
Aber der erste schritt wäre herauszufinden was die Öffentliche Hand damit vor hat.

Stell erst mal fest, ob die sogenannten Freizeitgrundstücke in einem festgesetzten Gartenhausgebiet ( Bebauungsplan notwendig ) liegen.
Nur weil Grundstücke teilweise jahrzehntelang als Hütten und Freizeitgundstücke genutz waren, heißt das nicht , dass das legal ist.
Und wenn es ein ausgewiesenes Gartenhausgebiet mit Bebauungsplan ist, ist dort nur erlaubt, was per Bebauungsplan genehmigt ist. z. b. Größe der Hütten,
Zäune, etc.
Das kann schnell den Verkehrswert des Grundstücks ändern, denn die Naturschutzbehörden können jederzeit Abriss, Rückbau und Wiederherstellung des ursprünglichen Bestands verlangen und tun das auch, wenn der Wildwuchs zu stark ist und immer noch weitere Grundstücke bebaut ( auch eine Kinderschaukel und ein Sandkasten sind nach Umweltrecht
Bauwerke ) werden oder wenn Grundstücke vermüllen oder "gewerblich" als z. B. Holzaufbereitungsplätze und Holzlager genutzt werden.
Gruß AEgro

Wieso seit ihr immer alle so kompliziert, wenn einer aus der EBG sein Anteil verkauft hat, haben die anderen in der EBG das Vorkaufsrecht

T5060 hat geschrieben:Wieso seit ihr immer alle so kompliziert, wenn einer aus der EBG sein Anteil verkauft hat, haben die anderen in der EBG das Vorkaufsrecht

aber da müssen alle zustimmen oder? Und jeder möchte möglichst viel vom Kuchen haben, und die Erben wollen meist nicht soviel zahlen!

210ponys hat geschrieben:

T5060 hat geschrieben:Wieso seit ihr immer alle so kompliziert, wenn einer aus der EBG sein Anteil verkauft hat, haben die anderen in der EBG das Vorkaufsrecht

aber da müssen alle zustimmen oder? Und jeder möchte möglichst viel vom Kuchen haben, und die Erben wollen meist nicht soviel zahlen!

Nö, du erklärst gegenüber dem Notar, der dich über den Verkauf des EBG Anteils an Dritte informiert hat (muss!), die Ausübung des Vorkaufsrechts. Fertig.
In einer Zweier-EBG wärst dann Alleineigentümer, bei einer Dreier oder mehr-EBG hättest immer noch das Prob der EBG Auseinandersetzung per Zwangsversteigerung.
Dann hätten wir ja auch noch das Zuweisungsrecht bei einer EBG durch das GrundstücksverkehrsGesetz.

T5060 hat geschrieben:Dann hätten wir ja auch noch das Zuweisungsrecht bei einer EBG durch das GrundstücksverkehrsGesetz.

Reinh..... du bist aber auch der Einzige weit und breit, der das weiß


.

freddy55 hat geschrieben:

T5060 hat geschrieben:Dann hätten wir ja auch noch das Zuweisungsrecht bei einer EBG durch das GrundstücksverkehrsGesetz.

Reinh..... du bist aber auch der Einzige weit und breit, der das weiß

.

Das Recht der Landwirtschaft ist in weiten Teilen der Republik bei Anwälten und Gerichten nicht mehr so bekannt,
deshalb muss da immer und stetig an die Besonderheiten erinnert werden.

Und über was man so stolpert

Ausführungsbestimmungen zum Reichssiedlungsgesetz § 3
Die Entscheidung darüber, was als unbewirtschaftetes oder im Wege der dauernden Brennkultur oder zur Torfnutzung verwendetes Moorland oder als anderes Ödland anzusprechen ist, treffen die Landeszentralbehörden.

Ausführungsbestimmungen zum Reichssiedlungsgesetz § 25
Den Ländern bleiben Maßnahmen dahingehend überlassen, soweit Land zur Hebung bestehender Kleinbetriebe nicht zu Eigentum zur Verfügung gestellt wird, den Eigentümern dieser Kleinbetriebe ein Vorkaufsrecht auf das ihnen zur Verfügung gestellte Land einzuräumen für den Fall, daß die Domäne gemäß § 2 bei Ablauf des Pachtvertrags aufgeteilt wird.

Gesetz zur Ergänzung des Reichssiedlungsgesetzes § 8
Die Gebühren-, ... und Steuerfreiheit nach § 29 des Reichssiedlungsgesetzes gilt auch für die Fälle, in denen ein Grundstück im Wege der Zwangsversteigerung für Siedlungszwecke erworben wird.

Hallo zusammen,

erstmal vielen Dank für Eure Antworten!

Mir ist klar, daß jeder Miterbe das Recht hat, aus der Erbengemeinschaft auszusteigen. Die Frage ist halt, welcher Weg der beste ist. Und dieses Thema wird leider auch immer schwieriger, je größer und verzweigter eine Erbengemeinschaft wird...

Ich war bei den Gesprächen mit der Gemeinde nicht dabei, aber es war wohl die Rede davon, ob sich die Grundstücke als "Ausgleichsflächen" eignen. Der Preisabschlag für Grundstück 3 (geboten werden hier nur 5 EUR/m², obwohl der Bodenrichtwert hier auf das gesamte Grundstück umgerechnet eigentlich rund 7 EUR/m² betragen würde, siehe mein erster Beitrag) wurde wohl damit begründet, daß es aufgrund des Status als FFH-Mähwiese nicht als Ausgleichsfläche in Frage kommt. Bei diesem Grundstück ist ja ein Teil als "Freizeitgarten" in der Bodenrichtwertkarte verzeichnet, aber auch dieser Teil ist als FFH-Mähwiese eingestuft, was offenbar heißt, daß man diesen Teil gar nicht als Garten nutzen könnte (kein Gemüseanbau, keine Hecke, keine Gartenhütte?) - was wiederum den "Mehrwert" dieses Teils wieder mehr oder weniger kaputt macht...?

Interessanterweise ist Grundstück 3 (wie in meinem ersten Beitrag beschrieben) das Grundstück, das nach meiner Meinung durchaus am ehesten mal Teil eines Wohn- oder Gewerbegebietes werden könnte. Das Grundstück liegt relativ nahe zum bestehenden Ort (quasi in Sichtweite) und es gab in der Vergangenheit auch schon entsprechende Planungen (meines Wissens einmal für ein Wohngebiet und einmal für ein Gewerbegebiet) in diesem Bereich. Inwiefern dieses Grundstück auch dort reingefallen wäre oder nur Grundstücke in der näheren Nachbarschaft, kann ich nicht genau sagen. Die Planungen haben sich erstmal alle zerschlagen, aber wer weiß, wie die Sache in 20 Jahren aussieht...

Ein Inserat bei Kleinanzeigen.de und Co. hatte ich auch schon überlegt, aber auf solchen Plattformen zu inserieren ist ja manchmal schon eine Wissenschaft für sich ("Was isse letzte Preis?") - außerdem macht dann eventuell jemand anders später mal den Gewinn, falls ein Grundstück doch noch Bauplatz wird...

Daß man irgendwelche Nutzungsbeschränkungen oder Nachbesserungsklauseln mit der Gemeinde verhandeln könnte, halte ich leider für eher unwahrscheinlich. Wenn man auf die Entwicklung zum Baugebiet hoffen möchte, dann müßte man das Grundstück wohl behalten und alle ausstiegswilligen Erben auszahlen. Und dann weiß man auch noch nicht, zu welchem Preis die Gemeinde dann im Fall des Falles einmal die Grundstücke kaufen wird, denn hier in der Region werden neue Baugebiete nur noch ausgewiesen, wenn die Gemeinden schon die entsprechenden Grundstücke aufgekauft haben.

Das Zuweisungsrecht nach Grundstücksverkehrsgesetz dürfte für diesen Fall wohl keine Bedeutung haben, da es ja nicht um einen kompletten Hof geht, sondern "nur" um ein paar Grundstücke in Privatbesitz einer Erbengemeinschaft. Ich glaube auch nicht, daß irgendjemand aus dieser Gemeinschaft einen Hof selbst bewirtschaften könnte...

stadt-land-x

Also wenn ich zuerst das hier lese:

stadt-land-x hat geschrieben:eine Erbengemeinschaft, die schon seit Jahrzehnten besteht und inzwischen auch bereits relativ zersplittert ist.

dann das hier:

stadt-land-x hat geschrieben:auch immer schwieriger, je größer und verzweigter eine Erbengemeinschaft wird...

und dann das:

stadt-land-x hat geschrieben:außerdem macht dann eventuell jemand anders später mal den Gewinn, falls ein Grundstück doch noch Bauplatz wird...

dann fällt mir nur der bekannte Satz ein:"Gier frißt Hirn!"
Du erkennst das Problem mit der schon relativ zersplitterten Erbengemeinschaft(Von wieviel Erben reden wir denn hier mitlerweile?),spekulierst über höhere Verkaufserlöse,denkst einerseits über die Auszahlung einzelner Erben nach,vergißt aber dass in zwanzig Jahren evtl. wieder neue Erben hinzugekommen sind und merkst nicht das gerade eben auch du selbst das eigentliche Problem noch vergrößerst.
Ich will noch zu bedenken geben,das es hier nicht um einen Millionenbetrag geht,noch nicht einmal um einen sechsstelligen.
Und dafür wollt ihr Mitglieder der Erbengemeinschaft euch u.U. so zerstreiten das ihr euch spinnefeind werdet?

Ganz einfach einen Teilungsversteigerung beantragen.
Dann ist die EG rechtlich sauber aufgelöst und jeder bekommt seinen gerechten Anteil.
Wer von den Mitgliedern Interesse an einzelnen Grundstücken hat, kann selbst, wie auch die Gemeinde, mitbieten...