Hallo,
ich möchte einen alten Hof kaufen mit arrondierten 4 ha Land. Der Vorvertrag ist unterschrieben. Auf dem Hof möchte ich mich mit einem Pensionsstall und einer Wanderreitstation selbstständig machen.Dazu sind natürlich Umbauten nötig. Nun habe ich aber Angst, dass ein örtlicher Landwirt von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch macht. Eine Betriebsnummer habe ich.
Hilft es, dass ich vorab mit den Verkäufern für das Land einen Pachtvertrag auf 12 Jahre abschließe? Dann würde doch der Kauf unattraktiv?
Lg
Yarra

Moin,

das Vorkaufsrecht für Landwirte ist ja extra dafür gemacht, damit das o.g. nicht passiert.

Also die Hofstelle kaufen, und die Flächen durch den Landwirt kaufen lassen, und dann von dem Landwirt pachten.

Dann ist es Rechtskonform.


Olli

Das mit dem langen und billigen Pachtvertrag abschliessen vor dem Kauf wurde vor Gericht schon eimal erfolgreich angefechtet weil damit das Vorkaufsrecht umgangen werden sollte und wurde für ungültig erklärt.

Wenn beim Kaufvertrag noch kein vollständiger landw. Betrieb vorhanden war, ist das schwierig wenn da einer das Vorkaufsrecht ausüben will, selbst wenn ein Hof mit Hofstelle gekauft und gegründet werden soll.
Da hat man schlechte Karten ausser der Preis ist so hoch das keiner Vorkaufen will.
Zudem wird der Kauf von Behörden geprüft und evtl angefechtet.
Bei uns informiert das Landratsamt bei jedem Kaufvertrag den BBV der das prüft.

Es kann halt passieren das man auf den Kosten sitzen bleibt. Denn als Beispiel den teuren Notar hast bereits bezahlt wenn einer das Vorkaufsrecht später ausübt und die Flächen wegkauft. Ob man diese Kosten automatisch erstattet bekommt oder über einen Anwalt selber holen muss weiss ich nicht wie das in jedem Bundesland aussieht.

Moin,


es gibt 'Schlauberger', die schließen Pachtverträge mit unterdurchschnittlichen Pachten ab.

Das soll dann für die anderen Landwirte unattraktiv sein, das Vorkaufsrecht auszuüben.

Leider kommt dann das Finanzamt, und verdonnert den Verpächter zu Strafzahlungen,
wenn die Pachtpreise nicht in der ortsüblichen Größe liegen.

Also auch ein Irrweg.


…

Alles in einen Vertrag, das schreckt schon mal ab. Denn beim Vorkaufsrecht muss der gesamte Vertrag übernommen werden, dh in dem Fall inkl. Hofstätte. Und die hängt sich fast keiner ans Bein. Außerdem hab ich da dunkel was im Hinterkopf von ner Schulung von zuständigen Amt, dass bei nicht Aufteilung der Betriebsstätte (also Hof plus Land), das Grundstücksverkehrsgesetz nicht greift. Sprich kein Vorkaufsrecht für die Landgesellschaft (und damit indirekt für Landwirte).

Pacht ist nen blöder Einfall, Kauf bricht nicht Pacht. Aber stellt auch kein Hindernis dar, weil den Vertrag kann man ja kündigen.

Neo-LW hat geschrieben:Moin,

das Vorkaufsrecht für Landwirte ist ja extra dafür gemacht, damit das o.g. nicht passiert.

Also die Hofstelle kaufen, und die Flächen durch den Landwirt kaufen lassen, und dann von dem Landwirt pachten.

Dann ist es Rechtskonform.


Olli

Beide Aussagen sind definitiv falsch. Ersteres stammt von Adolf, um ungerechte Landverteilung zu verhindern (in Wahrheit um damals Juden den Kauf unmöglich zu machen). Und letzteres kann man machen, ist aber nicht der einzige rechtskonforme Weg und definitiv nicht der sicherste. Da wäre die Lösung mit Betriebsgründung und plausibelen Geschäftskonzept weitaus sicherer und einfacher.

Am besten im Vorfeld mit dem Amt reden, nicht auf den Notar verlassen. 90% dieser Kameraden versauen diesen Part regelmäßig, weil sie entweder vergessen oder gar nicht kennen.

Gruß
PS: Auch den Part mit dem Finanzamt kannste in weiten Teilen Deutschlands in die Tonne kloppen. Da juckt das Finanzamt die Pachten nicht.

Neo-LW hat geschrieben:Moin,


es gibt 'Schlauberger', die schließen Pachtverträge mit unterdurchschnittlichen Pachten ab.

Das soll dann für die anderen Landwirte unattraktiv sein, das Vorkaufsrecht auszuüben.

Leider kommt dann das Finanzamt, und verdonnert den Verpächter zu Strafzahlungen,
wenn die Pachtpreise nicht in der ortsüblichen Größe liegen.

Also auch ein Irrweg.


…

Das meinte ich. Solche langen Pachtverträge mit ungewöhnlich billigem Pachtpreis unter Ortsniveau kurz vor dem Kauf abgeschlossen werden für Unwirksam erklärt wenn der Käufer das anfechtet. Sofern er das beweisen kann.

Ebenso wenn Grundstücke vor dem Kauf geteilt werden um unter 1 ha, früher unter 2 ha, zu kommen damit das Vorkaufsrecht nicht greift.
Auch das wurde von Gerichten für Unwirksam erklärt und das Vorkaufsrecht für Landwirte hat doch gegriffen

Mach die 95% Regel.
Machen die grossen Investoren auch.
Du kauft 95% des ganzen Sammelsuriums, der Rest bleibt beim Eigentümer.
Dann gilt kein Vorkaufsrecht, und Grunderwerbssteuer wird auch nicht fällig.

Moin,

Fassi hat geschrieben:
PS: Auch den Part mit dem Finanzamt kannste in weiten Teilen Deutschlands in die Tonne kloppen. Da juckt das Finanzamt die Pachten nicht.

Da würde ich mich mal nicht so groß aufblasen.

Bei den Mieten ist das Finanzamt scharf hinterher.

Miete unter Ortsüblichen Niveau --> Strafzahlung.


Olli

Mag sein, aber wir reden hier nicht von Miete sondern von Landpacht. Außerhalb der Hochburgen (Weser-Ems, Münchner Umland, usw) interessiert das Finanzamt sich kein Stück für ldw. Pachtpreise. Da haben die wichtigeres zu tun.

Gruß

Mit den 95% ist Quatsch! Grunderwerbssteuer ist immer fällig, wenn Grundstücke oder Anteile an diesen verkauft werden. (außer in engen Verwandtschaftsverhältnissen oder unter 2500€ Kaufpreis). Anteile zu kaufen (wie die großen Investoren) macht nur Sinn wenn man Anteile an einer juristischen Person (GmbH, Genossenschaft o.ä) da greift dann auch meist kein Vorkaufsrecht und keine Grunderwerbsteuer

Also entweder der Verkäufer gründet eine GmbH mit dir, bringt den Hof und Flächen in das Eigentum dieser ein und du kaufst ihm dann seine GmbH-Anteile ab. Steuerlich nicht ohne und auch aufwendig zu machen. Einfacher du sprichst im Vorfeld mit Landwirtschaftsamt und Grundstücksgenehmigungsbehörde (beim Landkreis) stellst dein Konzept vor und lässt dich beraten, was du bringen musst um kaufen zu dürfen.

Vielen Dank für eure Antworten!
Ich werde mich dann mal zur Kreisverwaltung gehen. Die Finanzierung und alles steht. Ich wäre so traurig, wenn mir jemand den Hof wegschnappt. Vllt. kann mir auch die Landwirtschaftskammer bei einem Konzept helfen. Ich möchte ja tatsächlich Pferde in Pension nehmen und habe auch noch anderes Pachtland. Meines Erachtens werden aber Höfe auch ausgeschrieben.

Eine Frage habe ich noch! Das Land ist noch verpachtet. Wenn vor Oktober gekündigt wird, läuft der Vertrag noch bis 2021. Wenn ich nun einen Anschlussvertrag mache ab Herbst 2021 zu ortsüblichen Preisen, würde der Vertrag bis min. Herbst 2023 laufen. Den Pachtvertrag könnte ich rückdatieren auf Dez. 2018. Der Hof wäre doch dann für einen Landwirt unattraktiv.
Vllt. könnte der Käufer noch einen Passus in den Kaufvertrag nehmen, dass der Hof die nächsten 10 Jahre nicht vom Land getrennt verkauft werden darf.

Der letzte Passus bringt nix.

1. Käuft ja kein Landwirt beim Verkaufsrecht, sondern eine bundeslandeigene Stelle (zB Landgesellschaft). Und die verkäuft es dem Landwirt komplett und zumselben Preis zzgl der Nebenkosten weiter. Damit wäre die Vereinbarung im Kaufvertrag eingehalten.

2. Alles was nicht im Grundbuch steht interessiert nicht.

Und was interessieren mich Pachtverträge. Die kann ich kündigen und dann selbst bewirtschaften. Muss ich halt uU noch etwas warten. Ist hierum schon beim normalen Landkauf nicht selten.

Gruß

Fachlich stimmt hier eigentlich gar nichts und hält keiner gerichtlichen Überprüfung stand.