Ihr wisst doch, daß ich nur ein kleiner extensiver NE- Bauer bin. Da sind der Großteil meiner Einnahmen die staatlichen Prämien. Da wird doch keine Umsatzsteuer ausgewiesen.
Bei meinem Grasverkauf weise ich einfach die MWSt aus. Da die Großagrarier, die das bekommen nicht pauschalieren, bekommen die die MWSt erstattet.
Bei meinen Investitionen, die ja um 50000,- sind, bekomme ich 19 % heraus. Das sind immerhin 9500,-.

Wer Vorsteuer erstattet bekommen will, muss im Gegenzug die in seinen Produkten enthaltene Umsatzsteuer (auch Mehrwertsteuer genannt) an das Finanzamt abführen. So einfach ist das.

Ich werde also zur Regelbesteuerung optieren. Dann baue ich die FeWo in 2 Jahren ein und bekomme die MWST heraus. Gewerbe müsste ich erst ab 5 Wohnungen anmelden sagte der freundliche Herr vom Bauernverband.
Ich muss dann mindestens 10 Jahre als FeWo nutzen mit Regelbesteuerung, sonst müsste ich die Mehrwertsteuer anteilig der Jahre zurückzahlen.

Hast Du auch bedacht, daß "Ferienwohnung" und "Landwirtschaft" steuerlich gesehen 2 Paar Schuhe sind und nicht miteinander verrechnet werden dürfen? Frag aber bitte nicht mich nach Details, darum kümmert sich mein Mann.

Ja, danke für den Hinweis. Wenn es dann ums Detail geht, frage ich Dinen Mann.
So werde ich dann 2 getrennte Listen aufstellen. Eine Landwirtschaft und eine Ferienwohnungen.
Da muss ich dann die Vorsteuer auflisten und berechnen.
Ich bekomme sie erstattet. Sie wirkt sich bei mir Gewinnerhöhend aus.
Die Pachteinnahmen und Mieteinnahmen werden unter Anlage V verbucht. Sie werden steuerlich nicht mit Umsatzsteuer belastet.
Wenn ich dann Ferienwohnungen vermiete, muss ich Umsatzsteuer abführen.

Nach § 12 II Nr. 11 USTG beträgt die für die kurzfristige Vermietung von Ferienimmobilien erhobene Umsatzsteuer 7 Prozent

Die Idee mit den Büroräumen ist auch interessant. Vielleicht einen Lagerraum für die Wechselrichter und sensible Sachen. Könnte man dann an eine Firma vermieten.

Ein Verzicht auf die Steuerfreiheit ist nach §9 UStG möglich, sofern der Leistungsempfänger die Immobilie zu Zwecken nutzt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen.
Mit genau dem gewünschten Effekt.
Bei "Wohnungen" natürlich schwer. Büros wären einfacher.

Tinyburli hat geschrieben:Wenn ich dann Ferienwohnungen vermiete, muss ich Umsatzsteuer abführen.

Nicht mehr und nicht weniger habe ich gesagt.

Wenn ich mich also auf Büroräume beschränke, kann ich das unter Landwirtschaft machen, denke ich.
Werde dann teilweise selbst benutzen . Wenn ich dann an Gewerbetreibende vermiete, ist wohl der Zusammenhang da mit der Umsatzsteuer.
Ich denke , so mache ich es.

ich meine, dass sogar Ferienwohnungen Landwirtschaft sein können. Die Bettenzahl ist irgendwo begrenzt (so um die 5 glaube ich) und man darf kein Mittagessen anbieten.

Tinyburli hat geschrieben:Ich werde also zur Regelbesteuerung optieren. Dann baue ich die FeWo in 2 Jahren ein und bekomme die MWST heraus. Gewerbe müsste ich erst ab 5 Wohnungen anmelden sagte der freundliche Herr vom Bauernverband.
Ich muss dann mindestens 10 Jahre als FeWo nutzen mit Regelbesteuerung, sonst müsste ich die Mehrwertsteuer anteilig der Jahre zurückzahlen.

... Ein landwirtschaftlicher Betrieb, der ein paar ha Nebenerwerb betreibt, und im wesentlichen von staatlichen Zuwendungen lebt, der dann plötzlich 50.000,- EUR (Wobei du damit nieeeemals auskommen wirst, 50 mille sind weg bevor der erste Stein über der Erde an seinem Platz ist beim Einbau von 4 Wohnungen in einen Stall!) oder 100.000,- EUR Vorsteuerlich geltend machen will für den Einbau von Wohnungen oder Gewerbe, das hauen die dir um die Ohren beim FA. Denkt ihr, die ziehen sich da die Hose mit der Kneifzange an???!

@speeder: Laß ihn mal machen. Irgendwann merkt er vielleicht auch, daß es im realen Leben nicht ganz so wie in einem Computer-Simulationsspiel zugeht...

@stamo: Soviel ich weiß, ging das bis vor etlichen Jahren. Dann wurde das mal geändert.

Ich schreib denen einfach, daß ich durch die excellente Beratung durch den Landtreff gute Einnahmen habe und das dann damit finanzieren werde.
Aber darüber mache ich mir die wenigsten Gedanken.

Hab schon angefangen auszuräumen. Habe eine erklekliche Menge Computerschrott und Netzteile beim Schrotthändler abgegeben und 85,- erhalten. Das ist schon mal ein Anfang.

Schreibtische hab ich auch noch rumstehen. Da kann ich möbiliert vermieten.

Ich hab das zwar noch nicht genau nachgerechnet, bin aber optimistisch mit 50 000,- auszukommen.

Die Sache mit der Umsatzsteuer hat auch den Vorteil, daß ich die 19 % MWSt vom Schlepper, den ich letztes Jahr angeschafft habe bekomme. Für den Grasverkauf muss ich 7 % MWSt abführen.

Durch mein intensives Nachdenken bin ich auch drauf gekommen, daß Pachteinnahmen bei Vermietung und Verpachtung reingehören und meinen landwirtschaftlichen Gewinn nicht erhöhen.

Tinyburli hat geschrieben:
Durch mein intensives Nachdenken bin ich auch drauf gekommen....

Wenn das ein Stallgebäude ist, dann ist es doch auch im Betriebsvermögen.
MIeteinahmen wären doch in diesem Fall dann Einnahmen aus Land- und Forstwirtschaft?

Und wenn nicht und du Ferienwohnungen vermietest, dann wären das doch gewerbliche Einkünfte oder?

Sollte es sich wirklich um Mieteinnahmen (also keine Vermietung als Ferienwohnungen) handeln, dann kannst du aber doch keine Vorsteuer geltend machen?

nebenerwerbslandwirt hat geschrieben:Wenn das ein Stallgebäude ist, dann ist es doch auch im Betriebsvermögen.
MIeteinahmen wären doch in diesem Fall dann Einnahmen aus Land- und Forstwirtschaft?

Und wenn nicht und du Ferienwohnungen vermietest, dann wären das doch gewerbliche Einkünfte oder?

Sollte es sich wirklich um Mieteinnahmen (also keine Vermietung als Ferienwohnungen) handeln, dann kannst du aber doch keine Vorsteuer geltend machen?

Ja, als Ferienwohnung geht es mit Vorsteuer und als Büro auch.
Im Gesetz steht ja:

Ein Verzicht auf die Steuerfreiheit ist nach §9 UStG möglich, sofern der Leistungsempfänger die Immobilie zu Zwecken nutzt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen.

Ansonsten muss man das 10 Jahre machen. Bei früherer normaler Vermietung muß man anteilig der Jahre die Umsatzsteuer zurückzahlen.

Bei den Tankbelegen setze ich momentan 50 % betrieblich an.
Da werde ich mir dann auch die halbe Umsatzsteuer erstatten lassen.

Ich finde die Idee zum Umbau zu Wohnungen Super.
Das ist Diversifizierung und zugleich kommen neue Menschen auf den Hof, was Abwechslung bringt.

In Sachen Gebäudeversicherung gibts gute Ratgeber im Web (z.B. http://www.xn--wohngebudeversicherung-64b.de ).
Würde ich auch als Erstes abschliessen, wenn es fertig ist, um meine Investition abzusichern.

Alle anderen Kosten sind ja nicht so hoch. Am besten vermietet es sich an Touris. Gutes Geld, keine Mieterrechte, wenig Stress.