marius hat geschrieben:

in ein Ökopunktekonto umwandelt.

Solche Mätzchen sind nur noch solange möglich, solange linksgrüne Sozialisten regieren und in ihrem green Umweltwahn, Steuergelder sinnlos verschleudern. Der Rest der Welt lacht über uns.

Meine Prognose : Für solche Spielchen ist sehr bald kein Geld mehr vorhanden, dann fallen eure teuer gekaufte Nass.- und Sumpfwiesen sehr schnell wieder auf den gerechten Bewertungsmaßstab zurück.
Es sei denn ihr habt verkauft.

Und wieder hat sich der schlaue .... als Schwätzer geoutet .
Wer so schlau ist, irgendwelche Sumpfwiesen als Ökopunkte zur Flächenkompensation zu vermarkten, hat das Geld vom " Flächenversiegeler" in der Tasche, bzw. Auf dem Kto. , wenn die Regierung wechselt.
Und die vielen armen Berufskollegen, die ihre Nasswiesen mit hohem Aufwand pflegen und über Extensivierungsprogramme bisher gefördert bekamen, werden jetzt teilenteignet, weil sie bei wegbrechender Förderung nicht wieder intensivieren dürfen.
Denn die spinnerten Politiker und Städter wollen ja" den ökologischen Zustand" schützen und erhalten, in dem sie, trotz horrender Forschungs- u.Betreuungskosten, genau die standortangepasste Bewirtschaftung unterbinden, die zu dem Super- Öko-Biotop geführt hat.

Nur mal zur Erinnerung ihr müsst nur den Buchgewinn reinvestieren, der Betrag der dem Buchwert entspricht könnt ihr steuerfrei zu den Nutten oder FänT tragen

Die Verwertung über Ökopunktekonto (ausserhalb Planfeststellungsverfahren) ist ausserhalb der Metropolregionen finanziell viel interessanter als über Gewerbe - oder Wohnbauflächen. Wer weniger als 30 € für Bauland bekommt müsste bescheuert sein, billiger zu verkaufen. Ausnahme : Man kann sich so richtig schön mit Ersatzflächen eindecken

@ T5060

Kannst du mir bitte das mit den Ökopunkten nochmal genauer erklären?
Z.b. die Gemeinde will vom Bauer 1ha Acker kaufen. Wie verhält sich das mit den Ökopunkten? Lg

langholzbauer hat geschrieben:Denn die spinnerten Politiker und Städter wollen ja" den ökologischen Zustand" schützen und erhalten, in dem sie, trotz horrender Forschungs- u.Betreuungskosten, genau die standortangepasste Bewirtschaftung unterbinden, die zu dem Super- Öko-Biotop geführt hat.

Hallo,
also das versteh ich auch nach 3mal lesen nicht was du damit sagen willst.
Bei uns hier gilt der Zustand X am Tag Y, Punkt. und wenn du hinterher was änderst, dann brauchts eine Genehmigung. ganz einfach.
Beispiel im Departm. Cher; Nassflächen entwässert, mussten wieder geflutet werden und ursprüngliche Vegetation wieder hergestellt werden.
Aber die haben vorher keinen Reis gemacht wie in der Camarque.
Gruss Christian

Ich erklärt es am eigen erlebten Beispiel:
Im Spätherbst 1990 habe ich begonnen, meine wieder erlangten Eigentumsflächen frei zu schneiden.
Plötzlich stand die untere Naturschutzbehörde im Hof, und wollte mir erklären, dass die ( zu DDR-Zeiten vernachlässigten) Flächen unter Naturschutz stehen.
Und plötzlich waren mal eben einig ha gerade wiedererlangtes Eigentum nicht mehr wirtschaftlich nutzbar.

Oder aktuell:
Biotopschutz und Verschlechterungsverbot.

Der gutgläubige Bauer lässt sich auf ein Extensivierungsprogramm ein.
Im ersten Verpflichtungszeitraum steht noch die unschädliche Rückkehr in die " normale " Bewirtschaftung.
Beim Folgevertrag fehlt dieser " unwichtige " Hinweis.
Und bei der Beantragung der 3. oder 4. Anschlussförderung versagt jemand das Geld.
Denn die Fläche ist ja Super- Sonder- sowieso -13a -Biotop und der Besitzer/Eigentümer ist zum ökologischen Erhalt laut BundesNaturschutzGesetz verpflichtet.

@Engberger

Wo bitte gibt es in der Natur einen Zustand x am Tag y?
Entscheidend ist doch bei jedem Biotop die Pflanzengesellschaft!
Ohne standorttypische Pflanzengesellschaften wird es auch keine folgende Insekten- und spätere Vogelfauna geben.

Cowboy82 hat geschrieben:@ T5060

Kannst du mir bitte das mit den Ökopunkten nochmal genauer erklären?
Z.b. die Gemeinde will vom Bauer 1ha Acker kaufen. Wie verhält sich das mit den Ökopunkten? Lg

Ganz einfach du hast einen Acker, der hat 20 Ökopunkte, so wie der genutzt wird.
So jetzt wird der "ökologisch aufgewertet", meinetwegen Extensivgrünland mit einigen Feldgehölzen und Streuobstinseln,
dann hat die meinetwegen 58 Ökopunkte

Bei einem Preis von rd. 0,52 € je Ökopunkt wären das 19,76 € je qm bzw. 200.000 € je ha.

Diese Geschäfte teilt sich der NABU gerne unter sich auf. In dem Sektor werden Wahnsinnssummen verschoben.

DWEWT hat geschrieben:

julius hat geschrieben:Ich könnte die kommenden Jahre vielleicht ein kleines Grundstück von mir mit 0,5 ha mit einer Maschinenhalle drauf tauschen, gegen ein größeres Grundstück ohne Gebäude mit 2 ha. Gleicher Wert.
Sowas wird bei 6b oder 6c nicht gehen ? Weil ich dann mein Grundstück mit Wirtschaftsgebäude drauf abgebe, und dann nur gegen Grund und Boden ohne Gebäude tauschen würde ?

Können Gebäude nur gegen Gebäude reinvestiert werden ?

Wenn Halle und Grundstück zum Betriebsvermögen gehören, gibt es da kein Problem mit dem Tausch. Ist die Halle Privatvermögen, muss nur der Flächenwert reinvestiert werden. Bevor es konkret wird, auf jeden Fall den/einen StB fragen. Auskünfte hier, sind immer unverbindlich!

Danke für die Antwort.
Ich dachte ich hab mal irgendwo gelesen das Gebeäudeverkauf nur mit anderen Gebäude reinvestiert werden kann bei 6b oder 6c.
Daher die Frage mit der Maschinenhalle ( Betriebsvermögen ) ob die gegen ein Grundstück getauscht werden kann.
Sollte es konkret werden frag ich schon noch bei dem Steuerberater nach.

julius hat geschrieben:

DWEWT hat geschrieben:

julius hat geschrieben:Ich könnte die kommenden Jahre vielleicht ein kleines Grundstück von mir mit 0,5 ha mit einer Maschinenhalle drauf tauschen, gegen ein größeres Grundstück ohne Gebäude mit 2 ha. Gleicher Wert.
Sowas wird bei 6b oder 6c nicht gehen ? Weil ich dann mein Grundstück mit Wirtschaftsgebäude drauf abgebe, und dann nur gegen Grund und Boden ohne Gebäude tauschen würde ?

Können Gebäude nur gegen Gebäude reinvestiert werden ?

Wenn Halle und Grundstück zum Betriebsvermögen gehören, gibt es da kein Problem mit dem Tausch. Ist die Halle Privatvermögen, muss nur der Flächenwert reinvestiert werden. Bevor es konkret wird, auf jeden Fall den/einen StB fragen. Auskünfte hier, sind immer unverbindlich!

Danke für die Antwort.
Ich dachte ich hab mal irgendwo gelesen das Gebeäudeverkauf nur mit anderen Gebäude reinvestiert werden kann bei 6b oder 6c.
Daher die Frage mit der Maschinenhalle ( Betriebsvermögen ) ob die gegen ein Grundstück getauscht werden kann.
Sollte es konkret werden frag ich schon noch bei dem Steuerberater nach.

Du musst aufspalten, weil der Stadl und der Boden unterschiedliche Buchwerte haben.
Wenn die Fläche Betrieb ist, ist der Stadl auch Betrieb. Wobei bei dir im Kaff bekanntlich der Stadl extra attraktiv ist.

Dann einfach die beiden Buchwerte von Boden und Gebäude beide abziehen und was darüber an Gewinn raus geht müßte in das andere Grundstück investiert werden beim Einkauf.

Ist noch nicht sicher ob es überhaupt zu einem Tausch kommt.
Das Angebot wurde mir von jemand gemacht.

T5060 hat geschrieben:
Diese Geschäfte teilt sich der NABU gerne unter sich auf. In dem Sektor werden Wahnsinnssummen verschoben.

Apropos Geschäft, da gibt es z.B. die "Animal Welfare Foundation". Es gibt 8 Mitglieder und für 2019 verzeichnet der Laden ein Spendenaufkommen von 320.000 €! Noch Fragen?
Quelle: Bauernzeitung

marius hat geschrieben:

DWEWT hat geschrieben:Die Veräußerungsgewinne musst du mit deinem Einkommenssteuersatz versteuern. Wahrscheinlich erwartet dich beim Flächenverkauf der höchste Steuersatz. Da bleiben dir der Buchwert plus ca. 54% vom Veräußerungsgewinn.

Allerdings sollte man wissen das ab 2021 der Soli, ab grob 62 000 versteuerndes Einkommen pro Jahr ziemlich heftig zuschlägt.
Bei dem Verkaufspreis ist die Summe kein Problem.

Ab dieser Summe bleibt vom Veräußerungsgewinn weniger als die Hälfte.

Heisst dann ab 62 000 Euro, ab 2021 abzüglich : 42 % Ekst, 4,998 % Soli und Kirche 3,36 % ( Bay, BW ) sonst 3,78 % Kirche.
Bleiben dann 49,64 % bzw 49,22 % als netto über, ab den genannten ca 62 000 Euro.

Sollte man z.b. freiberuflich selbstständig sein, und die KK, Pflegeversicherung, usw, nach dem Einkommen berechnet werden, aufpassen.
Dann wirds nochmal teurer.

Hallo Marius,

vielen Dank für Deine ausführliche Beratung. An den Soli habe ich noch gar nicht gedacht.
Beim ersten Sondierungsgespräch mit dem Ortsoberhaupt bin ich mit meiner Forderung auf Tauschflächen auf Granit gestossen.
Man möchte alle Beteiligten gleich behandeln und auszahlen. Angeblich Gemeinderatsbeschluss.
Bezüglich der steuerlichen Seite wird man komplett für dumm verkauft und die Forderung nach Ackerflächen als "Frechheit" abgetan.
Kann man eine Gemeinde, welche Ackerland im Eigentum hat, zwingen, dieses für Tauschgeschäfte heranzuziehen, statt Steuergelder auszuzahlen ?
Was "verdient" eine Gemeinde eignetlich bei der Ausweisung eines Baugebietes an so einem Bauplatz ?
Der Bürgermeister wiederholt gebetsmühlenartig den Segen für die Dorfgemeinschaft, die angeblich so dringend auf Bauflächen
wartet, hüllt sich aber mit Verkaufpreisen für die erschlossenen Grundstücke in Schweigen.
Ich werde das dumme Gefühl nicht los, dass man damit nur die leere Gemeindekasse aufpäbbeln will.
Sind da Gewinne für die Gemeinde mit 20-40€/m² realistisch ?

Und nochmal zur steuerlichen Seite.
Falls es bei einer hohen finanziellen Abfindung bleibt.
Muß diese im gleichen Jahr komplett versteuert werden ?
Oder kann die Entnahme aus dem Betriebsvermögen auf mehrere Jahre verteilt weerden, um die Steuerlast zu senken ?

Danke Dir
Gruß
Wini

Solche Transaktionen tut man mit seinem, darin erfahrenen Steuerberater gestalten.
Da gibt es sehr viele Möglichkeiten die Steuerlast erträglich zugestalten oder auf NULL zu setzen.
Und man sollte sich nicht nur mit der Gemeinde unterhalten, sondern auch mit Investoren.
Mit einem richtigen Investor im Rücken werden Gemeinden handzahm.
Es ist ja elementar wichtig, das es innerhalb jeder Gebietsgestaltung ausreichend Dumme gibt,
aber man muss da ja nicht dazu gehören.

Zum Thema Vorkaufsrecht der Gemeinde :

Das Grundstück musst konkret beplant sein, sonst guckt die Gemeinde doof in die Wäsche.
Ist das Grundstück beplant und es soll durch den Investor entsprechend der gemeindl. Planung genutzt werden,
kann die Gemeinde auch nicht dran oder stören.

Man kann als Landwirt auch das Vorkaufsrecht gegenüber einem Grundstück recht erfolgreich geltend machen,
das die Gemeinde gekauft hat. Wie schon wo anders heute geschrieben : Denkt an die drei Millionen €.

Wini hat geschrieben:Oder kann die Entnahme aus dem Betriebsvermögen auf mehrere Jahre verteilt weerden

Also eine Entnahme muss sofort und in voller Höhe versteuert werden. Bei einem Verkauf hast du die Möglichkeit, sofern bisher ordnungsgemäss nach § 4.1 EStG bilanziert wurde, den Veräusserungserlös in eine Rücklage nach § 6b einzustellen und entweder auf ein Ersatzwirtschaftsgut zu übertragen oder innerhalb eines Zeitraumes von 5 Jahren aufzulösen, was auch ratierlich geschehen kann. Aber Vorsicht die aufgelösten Beträge sind mit 6 % Zinsen p.a. zu verzinsen, was auch einen erklecklichen Betrag ergibt.

Ganz allgemein muss man massiv vor sog. Tauschgeschäften aus steuerlicher Sicht waren. Grundsätzlich begreift der Fiskus ein Tauschgeschäft als einen Verkaufs- und einen Erwerbsvorgang, mit allen sich daraus ergebenen steuerlichen und bilanziellen Konsequenzen, d.h.im Ergebnis kommt es zu den gleichen Folgen, wie bei einem Verkauf des Bodens und einer Reinvestition.

Wini hat geschrieben:Kann man eine Gemeinde, welche Ackerland im Eigentum hat, zwingen, dieses für Tauschgeschäfte heranzuziehen, statt Steuergelder auszuzahlen ?
Was "verdient" eine Gemeinde eignetlich bei der Ausweisung eines Baugebietes an so einem Bauplatz ?
Der Bürgermeister wiederholt gebetsmühlenartig den Segen für die Dorfgemeinschaft, die angeblich so dringend auf Bauflächen

Mit so Tauschsachen wie neulich, z.b. Acker abgeben und gg. Bauplatz voll erschlossen tauschen, muss man besonders aufpassen.
Ist dann im Normalfall ein Verkauf vom Acker und somit voll steuerpflichtig.
Wenn Steuern fällig werden, am besten gleich an den Fiskus bezahlen, sonst kommen später 6 % Zinsen rauf.

Bei so steuerlichen Tauschsachen, wie Bauerwartungsland gegen Agrarland, kommt dann mit Pech auch mal der Steuerprüfer vorbei und schaut sich das Spiel genauer an, und wenn er schonmal da ist, schaut er einige Jahre zurück was er noch so alles findet.

Enteignen kann die Gemeinde natürlich bei öffentlichem Interesse, was hier der Fall ist, GG hab ich ja oft genug zitiert.

https://www.gesetze-im-internet.de/gg/art_14.html

Die Gemeinde kann auch einen Flächentausch ablehnen und das Grundstück enteignen zum festgelegten Preis.
Gegen den evtl. zu geringen Preis kann man vor Gericht klagen, steht alles im Link.
Ob man Erfolg hat, fraglich.
Gegen die Enteignung kann man natürlich auch klagen, aber die Gemeinde wird sich auf das GG berufen.

Klar ist aber auch das bisher höchst selten von Gemeinden Land enteignet wird. Da suchen die vorher im Ort ein anderes Baugebiet und legen dort los oder blasen die Aktion wieder ab. Die Bauwilligen vom Ort müssen dann halt in andere Orte abwandern.

Das die Gemeinde zum Tausch nichts anbietet, kann man auch verstehen wenn kaum Fläche zum Verkauf angeboten wird.
Zudem möglich das dann ALLE Verkäufer auf Tauschflächen bestehen, was dann für die Gemeinde praktisch unmöglich umzusetzen wäre.
Daher wohl der Gemeindebeschluss, dass kein Tausch stattfindet.

Maschinen oder Gebäudeinvestitionen geht natürlich mit Reinvestition, also werden keine Steuern fällig.
Siehe Carpe Diem, nach 6b geht wenn nach § 4.1 EStG bilanziert wird.
PS, die Baukosten und Maschinenpreise werden die kommenden Jahre durch die Decke gehen, von daher wenn bald Bedarf besteht, wäre das keine schlechte Alternative, gegenüber 50 % an den Fiskus abgeben.

Ich werde das dumme Gefühl nicht los, dass man damit nur die leere Gemeindekasse aufpäbbeln will.

In der Regel machen die Städte/Gemeinden mit Baugebieten keinen Gewinn, auch wenn oft was anderes behauptet wird.
Die enstandenen all in Kosten werden auch jeden Bauplatz umgelegt. Aber ich kann da nicht für alle Gemeinden sprechen.
In Zukunft, wenn die öff. Kassen leergefegt sind, was passieren wird, kann sich das evtl ändern.